Après un achat immobilier, il n’est pas rare de découvrir des défauts non détectés lors des visites (vices cachés). Certaines questions liées aux vices cachés peuvent alors se poser :
-“Mon vendeur savait-il qu’il existait un tel vice ?”;
-“Aurais-je acheté en connaissant ce vice?”;
-“Quels sont mes droits?”
I. Le cadre de la découverte d’un vice caché après achat immobilier
Le Code Civil définit le vice caché ainsi : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus” (article 1641).
L’article 1641 donne donc la marche à suivre pour faire valoir ses droits :
- il faut pouvoir démontrer que le défaut est caché lors de la période de vente,
- qu’il rend la chose vendue impropre à l’usage qu’on lui destine ou qu’il en diminue tellement l’usage que l’acquéreur n’aurait jamais versé le prix qu’il a versé s’il avait connu un tel défaut et de telles conséquences (et oui, négociations obligent).
II. Comment prouver un vice caché présent avant l’achat?
L’expertise contradictoire est la carte maitresse pour faire établir l’existence d’un vice caché.
L’expertise peut s’organiser via les assureurs respectifs des acheteurs/vendeurs. Elle peut aussi s’organiser sur décision d’un tribunal. L’assistance d’un avocat et d’un expert-conseil est toujours utile pour faire valoir les droits des parties et s’assurer que les opérations d’expertise se déroulent de la manière la plus constructive possible.
III. Exemples de vices cachés après achat immobilier
L’absence de performance conforme au DPE constitue également un vice caché.
Le défaut d’isolation du plancher bas de l’immeuble vendu constitue un vice-caché.
Attention, s’il n’est pas démontré que les vendeurs savaient que le plancher bas était vicié, la clause exonératoire de garantie (qui se situe dans l’acte de vente) trouve pleine application. Par conséquent, les vendeurs sont exonérés de toute responsabilité recherchée pour vice caché.
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